岁末年初，北京商品房成交量回暖，购房需求在一定程度上出现“抬头”，中心城区、优质地段的部分商铺和高档住宅项目出现了多年来罕见的热销。这是否意味着经历十几个月调整后北京楼市正在“接近底部”，而投资性需求是否正在显现？在目前的房地产市场调整中，北京的房产投资者能否“扛住”，实现“泡沫化生存”？

业内专家指出，总体而言，北京楼市泡沫尚存，房价下行仍然是趋势，但在产品档次和地理区位上的结构性分化正在显现。位于中心城区的高档住宅、公寓和商业物业，由于财富效应和城市化进程，其稀缺性和投资属性将日益凸显，其价格的适度调整很可能引致中长线资金的进入，并由此平滑市场的周期性波动。

国内投资客 考虑“调仓”

来自浙江义乌的杜先生，日前正通过北京房产中介挂牌出售位于南三环外“名都家苑”的一套南北通透的两居室房产，面积117平方米，报价120万元，1万元左右的均价基本与周边目前的市价相符。而杜先生此次出售的房产，是其拥有的该项目中四套房产中的一套。

“两年前，名都家苑有三栋楼放到义乌开盘，当初我们投资主要是看好北京的住宅，现在以这个价位出售比较合适，留点现金今后可以考虑买点别的资产，比如北京等一线城市的商铺和高档公寓。”杜先生坦言。

与杜先生一样，不少在北京的置业者都在考虑“调仓”。以目前的价位出售手中位置较偏的普通住宅，今后伺机购入地段更好、档次更高、性价比更优的房产。

1月10日，东二环广渠门桥附近的楼盘“冠城·名敦道”SOHO项目开盘销售，均价12500元/平方米，全款9折优惠，这一价格远低于周边楼盘。当日，开发商推出700余套商住房，而现场排号人数将近1300人。“目前首批推出的房源已经销售了九成，除了部分特殊户型之外，其余已基本售完。”冠城大通[4.50 0.00%](600067)副总裁韩国建对记者表示。

市场人士指出，购买商业地产项目主要是考虑获取出租性收益，因此，属于典型的投资性购房。2008年以来，北京多个高端商业项目受到国内投资者青睐，从一定程度上反映了北京楼市投资性购买力的“着重点”。

据日前出炉的2008年北京楼市排行榜显示，三里屯SOHO、盘古大观和奥运媒体村分别以72.4亿、25.9亿和25.67亿元的销售金额位居北京项目成交金额排行榜的前三位。

以三里屯SOHO为例，项目开盘预售仅4天，销售额便达到46亿元。按照SOHO中国董事长潘石屹的介绍，三里屯SOHO的客户100%为国内客户，其中，山西、陕西、内蒙古等地的能源资金是主要购买力量。

华高莱斯公司副总经理公衍奎分析，当市场交易陷入低迷之时，纯投资类物业表现出的抗风险性要大于自住类和自住投资属性结合的物业。根据最近一份调查显示，超过5000万元购买额度、资金充裕的大客户，他们更看重中长线，并倾向于购入区位价值高的商铺、写字楼等物业作为投资标的，然后分割面积出租，从而获得租金收入与长期的物业溢价。

统计显示，虽然2008年北京楼市整体价格下滑，但在成交均价前十名的楼盘中，多数项目的均价依然比2007年略有上升。

外资机构 抄底还是撤离？

与国内投资客相比，外资机构对北京等一线城市投资性物业的看法便不是那么乐观。

业内人士透露，继李嘉诚4次抛售上海物业套现后，摩根士丹利、高盛、花旗、美林等外资金融机构正在计划打包出售中国境内的投资性物业，其中也包括北京的写字楼、商场、住宅等多种物业类型。

21世纪不动产中国区总裁卢航告诉记者，在内地房地产市场上，欧美等外资投行的资本运作模式，主要是对一线城市的物业进行收购，并长期持有；但近期，选择合适时机溢价出售的现象日益增多。

他认为，这种资产买卖，一方面与外资金融机构在危机中“缺钱”有关，另一方面也与中国经济在短期内存在下行风险、投资性物业的收益可能下滑有关。另外，人民币汇率改变单边升值格局出现波动，资产重估可能存在“负效应”也是部分外资机构考虑减持中国投资性物业的重要原因。

世邦魏理仕最新公布的报告显示，近年来一直平稳上升的北京写字楼市场在2008年第三季度后出现转折。进入9月末，美国金融危机对全球产生影响，在京部分行业的外资公司受到冲击。受影响较大行业的公司则出现削减办公用房预算，个别知名企业的办公预算削减50%以上，并且，这种削减预算的趋势正在逐渐蔓延。

2008年前三季度，北京A级写字楼供应量达47.5万平方米，但同期，A级写字楼市场吸纳为24万平方米，较去年同期增长20%，第三季度后增幅明显下降。第三季度，A级写字楼市场吸纳量只有4.9万平方米，环比下跌了62%，而当前的租金平均报价为每月每平方米264元，环比仅增长0.4%。

仲量联行研究人士预计，2009年北京写字楼市场新增供应量将达到233万平方米，使市场存量再增长27%；商铺市场新增供应量将达到167万平方米，市场存量上升51%。新增供应量的增长和空置率高位运行，将对市场租金水平带来更大的下行压力。

但不少外资机构也认为，调整意味着机会。瑞银亚洲房地产研究部联席主席王震宇表示，从过去高速发展的房地产市场经验来看，如香港、新加坡房地产市场，在高速增长后的调整期，一般是2-3年，而商业地产的租金将是市场回暖的风向标。

业内预计，2009年，北京投资性物业的价格可能再下降5-10个百分点后趋于稳定，而成交量有望在三季度后出现反弹。

地产商 进入抑或退出？

对于北京投资性物业的提供者而言，在现金流允许的范围内，适度加大商业地产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。据了解，金融街[7.72 -1.78%]、北辰实业[3.08 0.98%]、万通地产[9.23 -1.49%]、首创置业等北京地产商在放缓普通住宅土地储备的同时，计划增加投资性物业的开发和持有比例。

万通地产董事长冯仑表示，“面对普通住宅市场的不景气，部分房地产企业已经开始加大商业地产的投资比重。”他认为，在北京等地，商业地产的成交量仍将稳步上升，这使得部分开发商开始加大对于商业地产的投入。

潘石屹也表示，在北京，繁华地段可以开发的项目越来越少；而中国的储蓄率一直很高，企业存款也在日益攀升，在目前的经济环境中，这些钱如何保值、增值，确实需要智慧来进行选择。基于这一点，SOHO中国仍将坚持在北京开发投资性商业地产的战略。

北辰实业目前已形成了投资物业、零售商业为稳定收益基础的经营模式，其中，投资物业和零售商业主要集中在北京亚奥商圈，公司董事长贺江川表示，今后，北辰仍将进一步增加中高档住宅、公寓、别墅、写字楼等多元化、多档次房地产项目。

在日前召开的北京市人大会议上，副市长陈刚透露，北京拟“放开”高端住房市场，相关措施将出台。他表示，“高端房产市场对北京经济和税收的贡献很大，另外也要满足有消费能力人群的购房需求，政府不应对这部分市场过多设限或者干预。”

展望09。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

　　高强高强，“更高”、“更强”，你的名字已经很接近奥运精神了！

　　薄熙来说，我们今天召开“健康重庆”动员大会，高强同志、刘鹏同志也和我们在一起，给人的感觉，这次会议好像是“国家级”的大会了！（笑声）为了大家的健康，也为了表达重庆人民对高强同志和刘鹏同志的衷心感谢，建议全体起立给他们鼓掌！（全场起立，笑声、掌声）高强马上回应说，这有利于健康！（众笑、鼓掌）薄熙来又说，中国人第一次办奥运，金牌总数就超过了老美，拿到了第一，比国人期待的还好！大家知道，刘鹏局长是咱重庆人，刚才大家热烈的掌声代表了家乡父老的心情，欢迎为国增光的刘鹏同志荣归故里！（全场鼓掌）高强同志虽是卫生部长，但高强、高强，“更高”、“更强”，你的名字已经很接近奥运精神了！（全场大笑）

　　尽管“人固有一死”，但生命的过程和质量大不一样

　　薄熙来说，历史上的不少人物，在感悟人生时都讲到了生与死的问题。司马迁说“人固有一死”；文天祥讲“人生自古谁无死”；诸葛亮明志“鞠躬尽瘁，死而后已”；陆游则感叹“死去元知万事空”；苏东坡面对大江东去，“哀吾生之须臾，羡长江之无穷”……总之，不管本事有多大，地位有多高，学问有多深，人都有一死。毛主席气派最大，有革命的浪漫主义精神，曾讲出“自信人生二百年，会当水激三千里”的豪言，但也只是夸张地讲到200年，还是要死的。

　　薄熙来说，尽管人固有一死，但每个人的生命却有长有短，有强有弱，有健康也有不健康的，生命的过程和质量大不一样。健康和长寿，是咱重庆人共同的追求，我们身边就有胡健康、王长寿嘛！（全场大笑，因胡健康为重庆市人大副主任，王长寿为市政协秘书长）

　　既要抓建设，也要抓健康；要想奔小康，就要保健康

　　薄熙来指出，“健康重庆”的目标符合科学发展观，因为科学发展观的核心是“以人为本”，而人从事一切活动最基本的条件又是健康。市委、政府一班人，一定要把“健康重庆”当作大课题来认真研究，积极推进，使重庆的百姓活得更长、活得更健康，活出质量，活出精彩，这就叫“以人为本”。（掌声）只有市民个个身心健康、精力充沛，才能全身心地投入工作，才有创造的激情与活力。重庆的发展不仅要抓建设，更要抓健康；要想奔小康，一定要保健康。健康既是测评小康的重要指标，又是人们享受小康的基本条件。

　　文明其精神，野蛮其体魄

　　薄熙来说，旧中国积贫积弱，战乱不断，许多人吸食鸦片，人的平均寿命只有30多岁，“东亚病夫”的帽子戴了很久。当年一批志士仁人痛心疾首之后，将目光转向了体育救国。孙中山提出，“强国必先强种”；梁启超说:“勇武刚强，乃中国第一急务”；毛主席二十多岁就写了《体育之研究》，提倡“文明其精神，野蛮其体魄”。新中国成立后，毛主席又提出“发展体育运动，增强人民体质”、“健康第一，学习第二”。他本人和很多同时代的革命家，毕生都是游泳和登山运动的爱好者。

　　陈家全、贺祖芬曾使重庆人成为中国跑得最快的人

　　薄熙来说，重庆有发展体育运动的光荣传统。解放之初，贺龙元帅主政重庆，喜欢体育就出了名。他为重庆留下的体育馆、体育场等“老家底”，是新中国最早建设的体育设施，至今还惠及广大群众。重庆历史上，陈家全、贺祖芬都创了全国短跑的纪录，使重庆人成为当时“中国跑得最快的人”。遗憾的是，咱重庆人没能在这次北京奥运会上拿到金牌，续写“快”的辉煌，好在我们为北京奥运提供了两位管理人才——国家体育局长刘鹏和北京市长郭金龙，他们的成长都受益于重庆的水土，这也算是我们重庆人对奥运的贡献吧！（掌声、笑声）

　　专业不过硬是次品，身体不健康是废品，如果精神不健康，那就是危险品了

　　薄熙来说，没有健康，就实现不了小康。重庆50万农村贫困户中，有60%是因病致贫或返贫，“一人生病，拖累全家”。健康是人力资本的核心，年轻人路子还长，不论从事经济还是社会工作，不仅需要智力，也需要体力，体力有时候比智力还重要！谁身体好，谁就能笑到最后。比如说商务谈判，谁体力好，能熬夜，让对手盯不住，谁在谈判中就有更大的胜算。（笑声）对于毕业生来说，专业不过硬是次品，身体不健康是废品，如果精神不健康，那就是危险品了！（笑声）

　　薄熙来说，市里拿出了一套完整的卫生行动计划和体育行动计划，有规划、有投入，很具体。要力争到2012年，国民体质抽样合格率达到90%以上，人均期望寿命由71岁增长到77岁，体育人口比例达到50%。还有个指标很重要：青少年的身高要增加1—2公分。咱重庆人体质不错，能爬山，但个头儿不行，居然排在广东之后！咱比不了东北和山东大汉，但要有志气和广东的朋友们一比高低！（掌声、全场大笑）

　　当今世界，体育最少政治色彩，却最有政治影响

　　薄熙来说，世界上每年都有千千万万的活动，但只有奥运会能把一、二百个国家的代表拢在一块，热热闹闹，而且全球瞩目。可以说，体育是世界上最少政治色彩，却又最有政治影响的活动。北京奥运会上，全世界最优秀的运动员云集北京，让中国有机会向全球展示中华民族之伟大。这次中国人真是光彩夺目，不仅圆满回答了张伯苓当年的奥运三问，还一举拿了金牌总数世界第一，这是当年连提问都未曾想到的！

　　“更高、更快、更强”，给人感觉有点用“蛮力”的味道

　　体育是综合国力的象征，是一个国家经济、文明的生动表现。在经济繁荣的沃土上，才能盛开体育之花。说起体育，有的人马上联想到肌肉发达，奥运会的口号也是“更高、更快、更强”，给人感觉有点用“蛮力”的味道，（笑声）其实这一提法并不完善，还应“更灵、更美”，也更舒展。东方人对体育的理解不同于西方，是柔中有刚，动中有静，这样的境界才更自然、更科学。体育应是人类自身不断进化的完美体现。

2012年的伦敦奥运会，重庆人的奖牌总数要翻一番

　　薄熙来认为，要把重庆的竞技体育搞上去，一要有好教练，象马俊仁、孙永福、王魁等；二要有更多的专业运动场馆；三是选好符合重庆人身体特点的运动项目，比如登山、羽毛球；四要组织比赛，让新秀能脱颖而出。今后全市性的运动会，每两年要搞一次。讲到2012年的伦敦奥运会，薄熙来提高了嗓门给重庆人鼓劲：咱重庆人要争气，奖牌总数一定要翻一番，由这次的一块变成下次的两块！（全场大笑、掌声）

　　去年我市喝的酒比2004年多了33万吨！

　　薄熙来说，搞好健康，不仅要锻炼身体，还要搞好饮食健康、行为健康、生育健康和精神健康。俗话说，“健康是吃出来的”，重庆火锅很有名，很好吃，但太油、太辣、太刺激，弄不好要掉头发、脸上长包。（笑声）有的男同志吃火锅，光着膀子大汗淋漓，很豪爽，可你定睛一看，身上一堆虚肉，不结实！（笑声）重庆的烟民不少，人均一天抽14支烟，在20个大城市里排第二，有害健康呀！当然，这给国家税收也作了贡献。不仅抽烟，还要喝酒，去年我市喝的酒比2004年多了33万吨！（笑声）还有不少人“黑白颠倒”，打扑克，“斗地主”斗到大半夜······，据说“斗地主”的书还成了畅销书！（全场大笑）这些生活习惯都不利于健康。一定要睡“子午觉”，提高睡眠的质量。还要注意精神健康，要大力提倡红歌和“坝坝舞”，聚在一块，又唱又跳，多提神啊！只有从体质健康、饮食健康、行为健康、生育健康和精神健康五个方面综合着手，才有健康之风，才算“健康重庆”。

　　要在全市建1000个有400M跑道的运动场

　　薄熙来说，建设“健康重庆”，要上下齐努力，办好几件实事。首先要在全市城乡的学校建1000个有400M跑道的运动场。不少人说北京四中的教学质量好，为什么好？别的记不清了，我印象最深的就是有个400M跑道的运动场。有了运动场，每天跑几圈，孩子们的身体素质肯定不一样。要让低收入的群众每两年享受一次免费体检。每两年举办一次重庆运动会，每年要搞群众性的渡江、登山和马拉松跑。各个区县都要建体育公园，有条件的居民小区则要创建“体育社区”。机关、学校、企事业单位的食堂要科学配餐。这里很有学问，比如说蜂蜜是好东西，但加上大蒜就有毒、萝卜加木耳生皮炎、香蕉加土豆脸上长癣、鸡蛋加兔肉拉肚子、兔肉加芹菜掉头发、柿子加红薯要得结石！（大笑）

　　锻炼身体要“亲自参与”！这事旁人可替代不了！

　　薄熙来说，要大力倡导“人人争当健康市民”，养成良好卫生习惯，追求健康生活方式，积极参加体育运动，让崇尚健康成为咱重庆的民风和时尚。要发展学校体育，坚持一周四节体育课。要让每一个孩子在学校就培养起一两种科学规范、能终身受益的体育技能。万老九十多了，还能打网球，就是小时候学了本事，一辈子受益！机关、企事业单位要人人做广播体操。他强调：“健康重庆”是大家的事，一定要共建共享，每个市民都要亲历亲为，锻炼身体一定要“亲自参与”，这事旁人可替代不了！（渝宣）